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杭州：每年補貼20萬 良心物業能一直撐下去嗎
金都花園
雖然杭州個別小區因為種種原因出現業主自管的情況，但對絕大多數小區來說，有專業物業公司入場管理，服務質量會相對更靠譜更有保障。對於盛產本土品質開發商的杭州來說，也不乏本土良心物業公司。
金都花園是杭州本土知名房企金都開發的第一個商品房小區，大概於1995年前後建成交付。小區分為東區和西區，總共約600多戶人傢。
1997年就買瞭這裡房子的業主俞先生說，他印象裡，金都花園最早的時候物業費是0.4元/m2/月，到現在20年過去瞭，物業費仍然隻要0.8元/m2/月。
錢江晚報記者瞭解到，金都花園的物業常年虧本運營，一直靠金都物業每年補貼20萬元。然而，這樣的良心物業，能一直延續下去嗎？
小區物業運營常年虧損
金都物業每年補貼20萬元
對於這0.8元/m2/月的物業費，金都花園物業服務中心主任沈志偉感嘆：“根本不夠每年的支出。”
他給錢報記者算瞭一筆賬 小區總共600來戶人傢，物業費滿打滿算，全部收齊，一年收入54萬元。
而每年支出包括：固定員工17人（保安、保潔、水電工、工程維修、綠化等），就算以年薪5萬元標準來，光這一塊支出就是85萬元；再加上垃圾清運費、公共水電費、稅收等等，每年支出要100多萬元。
讓金都花園物業運營雪上加霜的還有兩大“缺洗衣機滾筒陷”。
作為一個已經有20多年歷史的老小區，需要維修的地方越來越多，但金都花園卻沒有物業維修基金。這是因為上世紀90年代，國內商品房市場剛剛起步，很多相關法規都還在摸索中，直到1998年才出臺瞭房屋維修金制度，到瞭2004年，房屋維修金演變為房屋辦理產權證時必須繳納的費用。而金都花園早在1995年前後就交付入住，業主們並沒有繳納過物業維修基金。
此外,小區沒有配套營業用房可以用來收租金，導致創收明顯不足。像之前記者采訪過的以業主福利好著稱的蘭桂花園，業委會之所以能補貼業主大量物業費，很大程度上得益於對配套營業用房的創收挖掘。
金都花園小區業委會知悉物業的難處，將小區停車費收入（一年約20多萬元）和設攤費收入（一年約1萬多元）都讓渡給瞭物業，但距離物業收支平衡仍然存在較大缺口。記者在小區裡看到，原先的網球場已經變成瞭停車場，而室外泳池因為距杭州相關的泳池開放條件不達標，幾年前已經廢棄不用，目前處於空置狀態。
沈志偉說：“現在每年金都物業公司都要補貼20萬元給我們。否則根本運營不下去。”
業主認可，物業費收繳率100%
出於感情金都物業虧錢也不退出
既然小區常年虧本運營，那麼，金都物業可不可以撒手不管、一走瞭之呢？
金都物業副總湯波說，在目前金都物業管理的40多個項目中，金都花園不是唯一虧損的小區，金都新城、富麗苑、清宸公寓也同樣存在虧損問題。她總結瞭虧損小區的特征：“一種是項目比較老，起始物業費較低，成本壓力大；二是項目體量小，物業費總收入不高，難以覆蓋小區的物業固定開支。”
在湯波印象裡，金都花園2011年時就已處於虧損狀態。2014年物業費上調，從0.6/m2/月元提高到0.8元/m2/月，情況略有改善但仍無法扭虧。“這兩年用工成本漲得特別快。”沈志偉記得，2002年左右，一個保安的月工資才600元出頭，而現在月工資基本都在3600元以上。
“也有金都花園的業主說起，隔壁的金海公寓、丹楓新村、金田花園物業費隻要0.4~0.5元/m2/月。但物業費低的小區，你會發現保安年紀都較大，很多都60多歲瞭，因為招聘退休人員，企業不用支付社保和養老費用，一年人力成本大概隻要3萬元/人；水電工、維修人員也是不固定的，多個項目共用，有時候業主急需維修時，需要等很久。這就會影響小區服務品質。”而作為擁有國傢一級物業管理資質的金都物業,則希望小區服務能維持不錯的品質。
雖然常年虧損，由金都物業補貼，但湯波表示，金都物業沒有考慮過撤出這些虧損小區。從主觀上來說，對於金都自己開發的項目，還是希望能帶給業主親情式服務。金都物業服務質量在杭州口碑一直不錯，金都花園業主們對物業服務也挺認可，這從100%的物業費收繳率上就可見一斑。
業主俞先生感受尤其深：“當時我買瞭這裡一樓的房子給我媽住，我們自己住在單位的分配房裡，離這裡有點遠。有一天早上5點多我媽心梗突發昏倒在房子裡，多虧訓練有素的物業人員剪斷瞭防盜門窗及時救回瞭我媽。”俞先生對金都物業的服務比較滿意，也從來沒想過要換一傢物業公洗衣機討論司。
謀求上市的物業公司
難以接受持續補貼
事實上，面對用工成本的快速上漲，杭州有不少小區都有上調物業費的打算。
中國物業在線的負責人婁雲林參與過杭州多個小區的物業服務咨詢管理。他說，根據小區的交付時間、居住規模、綠化面積，物業公司品牌，各小區的物業收費標準不盡相同。比如位於濱江的風雅錢塘，之前的物業費是1.08元/m2/月，但管理亂糟糟，後來綠城物業接手後物業費提升到2.5元/m2/月，但管理和服務質量顯著提升，目前來看業主對這樣的物業費收取標準還是認可的。
記者瞭解到，像濱江集團旗下的萬傢花城是2009年交付的，擁有室外泳池，最早的時候住宅物業費加上能耗費是1.76元/m2/月，去年漲過一次價後，已經超過2.5元/m2/月。而2014年交付的曙光之城，擁有一個室外泳池和一個室內恒溫泳池，物業費加上能耗費是3.6元/m2/月，據知情人士透露，這個物業費標準目前是可以覆蓋開支的。
早期，很多開發商自己成立物業管理公司為自傢樓盤進行前期物業管理，如杭州本土的綠城、濱江、南都、金都、開元、宋都，以及國內的大鱷萬科、龍湖等。起初物業公司往往需要開發商補貼，後來慢慢地都獨立出來，開始走向良性發展。比如龍湖物業曾一度虧損，龍湖地產公司每年要補貼數百萬元，通過數年的摸索和創新，龍湖物業後來扭虧為盈。
杭州一些優秀的物業公司，已經可以獨擋一面。如綠城服務已獨立上市，完全自負盈虧。濱江物業正在積極準備上市。南都房產雖然過早退出房地產市場，但南都物業卻作為單獨一支頑強地活瞭下來，並且也在謀求上市。這些優秀的物業公司，都外接瞭很多樓盤進行管理輸出。婁雲林說，像綠城服務今年已經外接瞭數十個樓盤，濱江物業最近也接手瞭昆侖公館，金都物業也外接瞭如科技新村等小區。
對於外接項目，這些物業公司都采用市場標準，如果收入不能覆蓋成本，無法取得盈利，他們就不會輕易接手。像綠城服務這樣的上市公司，即便有一些綠城老小區在傳統物業收入上是虧損運營的，但通過移動端提供的收費服務，依靠其他收入來平衡開支。
隻不過，迫於經營壓力，那些持續虧損、自行補貼的良心物業，不知能堅持多久？
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